房市如何影響整體經濟
瑞士銀行（UBS）前經濟專家安德森（Jonathan Anderson）曾經把中國房地產業稱為「宇宙最重要的行業」，而台灣過去也很常在新聞中聽到「房地產業是帶動台灣GDP上升的火車頭」等標語。然而近年受全球疫情、地緣政治等因素，導致國際高通膨，加上美國聯準會的不斷升息，這也間接對國際房市帶來直接影響。
總體經濟 v.s. 房市
從總體經濟角度來看，影響房市波動的因素眾多，主要有以下五個因素：
- 經濟成長：提供房地產發展基礎，如基礎建設之擴增。
- 平均國民所得：與經濟成長高度相關，反映國民之購房能力。
- 消費者物價指數：通膨使實質所得減少，進而降低購房需求；另外，房地產保值性較高，可能會增加房產投資需求。
- 貨幣供給：可謂衡量社會游資多寡之關鍵指標，對於資金成本及房地產需求皆有重大影響力。
- 利率水準：房貸屬於長期現金支出，故當前利率水準及其未來變化都將影響消費者的購房意願。
國際情勢影響了全球房市，房市的泡沫化又將對整體經濟帶來多大影響呢？根據我國國家發展委員會之研究，房市對於整體經濟的影響可分為以下三個層面：
- 就業結構型態：房地產業為基層勞力密集產業，房市的興衰對於就業機會有顯著影響，如房市低迷釋出大量人力造成結構性失業
- 消費者的可支配所得：房市興衰影響家庭購屋壓力大小，進而導致財產分配之差距擴大或減少。
- 金融機構貸放能力：金融機構持有之擔保品價值變動，進而影響銀行授信能力。
過去兩岸政府在經濟衰退時都會從振興房市入手，中國現今的高速發展，也可說是其土地財政下所創造的奇蹟，然本文這次想要談談近期中國爛尾樓事件的後續，以及對整體經濟的影響，是否因為過度依賴房地產而導致現今的泡沫化。
爛尾樓事件
中國長期依靠土地財政進行地區開發，帶動經濟成長，然而實際上房市的熱絡並非住宅需求增長，而是假性投資的炒房結果。受Covid-19疫情及政策影響，2021下半年房市衰退至冰點，重創以恆大集團為首等眾多知名房企，接連相繼爆出債務危機，這也導致後續建商無法如約完工。不同於台灣預售屋完工後買賣的方式，中國許多預售屋在完工前就開放交易，這也進一步導致繼爛尾樓事件後發生「停貸潮」。停貸潮可能進一步拖累銀行資產質量，另外大量的爛尾樓，也打擊消費者對房市的信心，這種狀況若政府再無強力手段介入將導致系統性風險加劇。
（圖一、兩岸房屋預售制度之比較圖；圖片來源：若水數位評價整理）
爛尾樓事件對於中國經濟的重創，也讓不少台灣民眾關注起本國房市，台灣政府雖然祭出打房政策，但房價仍然居高不下，加上現今房市供過於求，根據內政部統計，2021年核發了17萬戶的住宅類建照，已創十年新高。
（圖二、以105年為基期之住宅價格季指數趨勢圖；圖片來源：若水數位評價整理）
這不禁令人擔心台灣未來是否也會面臨嚴重的泡沫化，然而興富發集團總裁鄭欽天表示，兩岸經濟結構不同，加上台灣房市的發展是隨著經濟一路墊高，並非虛增，所以不至於發生房市泡化的狀況。此外，內政部次長花敬群也表示：「台灣房市有基礎的存在與需求，現階段不至於出現爛尾問題，即便真的發生，也會有大型建商接手。」
雖說大部分房市從業人員認為房價幾乎沒有下修的空間，不過也有另一派學者抱持不同觀點。政大地政系林左裕教授以經濟學說明，以往房市的組成約有二成為投資者，前兩年因市場多頭提高至四成，但隨著投資者退場，在住宅需求量未追上建案增量之情形下，需求供給比例降低，故不排除房價會逐漸下修。
結語
未來房市的變動如何，在多重因素交互作用下，我們無法準確地預知，但關心時事、留意市場變動，是作為市場上需求者／供給者的我們能做，只有時刻保持大局觀，當市場發生波動時才能做出更好的應對。
參考資料： 內政部不動產資訊平台、 中央通訊社、 中時新聞網、 Vocus、 今周刊、 風傳媒、 蘋果新聞網1、 蘋果新聞網2、 國家發展委員會、 The News Lens、 政大商學院信義不動產研究發展中心、 天下雜誌、 好房網、鏡周刊
