2023.03.13 新知
淨零新趨勢-ESG永續商辦


(圖片來源:Freepik)

 

2021年08月,聯合國政府間氣候變遷專門委員會(IPCC)指出,為控制全球升溫幅度於1.5℃內,2050年淨零排放可能將是唯一的辦法。自此一股綠色浪潮快速席捲各國,不少企業紛紛朝向綠色轉型邁進,尤其在政策、外資及投資人強烈地刺激之下,全球資金迅速轉流向低碳、永續及ESG等相關領域,其中資本密集的建築營造業更是深受影響,無論民生或商用建築也隨之綠化,並且近年當外資企業入駐時,也會將商辦綠建築認證納入考量,例如Google便曾表示承租辦公室時,會將「永續發展」列為必要條件之一。

 

綠色溢價(Green Premium)持續增長

根據摩根士丹利MSCI研究顯示,獲得綠建築評級機構認證之商辦中心,例如美國LEED認證、英國BREEAM認證及台灣EEWH認證等,相較未取得認證之商辦中心,將會發生建築銷售價格溢價的現象,即為「綠色溢價(Green Premium)」,並且該現象正在逐年加劇。截至2022年巴黎綠商辦銷售價格已溢價至少30%以上,意味著非綠建築之商辦中心可能將相對貶值,結果而言這將會鼓勵業者朝向永續發展,並致力於取得綠建築相關認證,其最大的證據為美國部分城市LEED認證率,已突破至50%以上或將要達到一半。

 


(圖一、綠色溢價持續增長;圖片來源:MSCI)

 


(圖二、全球各大城市取得LEED認證比率;圖片來源:CBRE)

 

能源與環境先導設計(Leadership in Energy and Environmental Design, LEED)

當前國際間最聞名的綠建築評估準則,即美國綠建築協會(United States Green Building Council, USGBC)於2003年發起的「能源與環境先導設計(LEED)」,其中共包含七項評分標準,分別為:永續性建址(Sustainable Site)、用水效率、能源與大氣、材料與資源、室內環境品質、革新與設計過程(Innovation and Design Process)、區域優先性(Regional Priority),並會將評分結果交由第三方機構GBCI 認證,其分數由低到高可分為合格認證(40~49分)、銀級認證(50~59分)、金級認證(60~79分)及白金級認證(80分以上)。

 

根據美國商業不動產服務集團CBRE數據統計,雖然評分高低對租金溢價無顯著性影響,但獲得LEED認證之辦公中心,相較於沒有LEED認證之辦公中心,不但大多坐落於市中心,並且其平均每年租金溢價約為31%,代表綠色溢價確實將大大改變綠建築未來發展。

 


(圖三、LEED認證vs無LEED認證;圖片來源:CBRE)

 

台灣綠商辦案例-台北101


(圖四、台灣LEED認證商辦中心-台北101;圖片來源:Freepik)

 

到這邊可能會有人想問,台灣是否存在LEED認證的辦公中心呢?答案是有的,舉台灣最具代表性的辦公高樓台北101為例,實際上台北101早於2006年就有所行動,為滿足LEED認證錯綜複雜的評分標準,不僅花費約5年才取得白金級認證,光硬體方面更是投入高達六千多萬,更何況除硬體外仍有許多層面皆需要改善,如廢棄物回收管理機制等。

 

此外,讓人意想不到的是,根據iBT數位建築雜誌資料統計,當台北101取得LEED認證後,不僅整體出租率於2015年已增加到95.79%,而且每年平均還能省下約1.5億元電費,換句話說,取得LEED認證後除提高了商辦出租率,更達到減少成本支出、節能減碳及增加整體租金收入等效益。不過美國商業不動產服務集團CBRE數據顯示,目前台灣已獲得綠建築認證之商辦中心,才占國內所有商辦中心不到40%,說明未來仍然還有很長一段路要走。

 

結語

目前許多國家早已完成轉綠,然而目前台灣綠商辦卻僅寥寥無幾,代表未來國內綠商辦必將飛速地增長,如2022年台灣LEED認證件數,就已增加超過2020年件數的兩倍,當然其中也需要經驗者加以輔導,例如中信金曾為了讓南港中信金融園區取得LEED認證,找過其他廠商進行估價,光汰換設備預算竟就需要六千多萬,因此之後反而請了台北101擔任顧問,最終只投入不到一百萬,就順利地獲得LEED白金級認證,由此可見經驗傳承有多麼地重要,同時意味著LEED顧問市場將具有相當大的潛力。

 


(圖五、國內歷年取得綠建築認證件數;圖片來源:今周刊)

 

總結來說,雖然取得綠建築認證或許需投入大量資金,以及花費不少時間與人力才能達成,但其效益也將不容小覷,隨著ESG與淨零排放趨勢持續發展,綠建築、綠商辦終將成為必經之路。而台灣若想積極發展綠商辦,除了需要政府與金融機構的大力支持,推動各項獎勵政策或滿足融資需求,更重要的是需要有過來人的領導,將來台灣該如何制訂完善的架構或機制,順利讓商辦業者完成轉型呢?其推動效果又將會如何?想必這將會深深地影響台灣未來經濟發展,並成為外商或國際企業是否願意進駐的關鍵吧!

 

參考資料:CBREMSCI天下雜誌數位時代今周刊維基百科iBT數位建築雜誌

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